市政府关于进一步加强市区土地出让与储备工作的意见

连政发〔2018〕134号

各县、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

为有效提高市区土地节约集约利用水平和产出效益，维护市区土地市场平稳运行，实现高质发展、后发先至，根据有关法律法规和政策精神，结合我市实际，现就进一步加强市区土地出让与储备工作提出如下意见。

一、健全土地出让决策机制

（一）决策机构。市区土地出让与储备工作由市土地出让与储备工作领导小组（以下简称领导小组）统一领导、统筹负责。由市政府主要领导任组长，市政府分管领导任副组长，市政府秘书长、有关副秘书长和市发改委、经信委、财政局、国土局、环保局、规划局、城建局、住房局、审计局、物价局、法制办、税务局、国有土地储备中心等部门主要负责人为领导小组成员，邀请市纪委监委负责人列席领导小组会议；根据会议研究事项需要，各区政府（管委会）及有关部门主要负责人列席领导小组会议。

（二）决策范围。市区行政区域范围内涉及的工业用地、经营性用地等各类国有建设用地使用权出让和储备工作统一由领导小组批准后实施。赣榆区土地利用总体规划编制和调整完善方案、年度国有建设用地供应与储备计划须报领导小组审议。

（三）决策形式。领导小组根据工作需要，适时召开会议，研究决策土地出让和储备工作相关事项。

二、规范土地出让流程

（四）编制供应计划。市国土局依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划、住房建设规划与计划、年度土地储备计划、建设用地使用标准等，结合上一年度土地供应分析及本年度土地市场预测，编制市区建设用地年度供应计划，年度供应计划应优先保障保障性住房、棚户区改造安置房等需求，并报领导小组审批。建设用地年度供应计划应于上一年度12月31日前编制完成，并于本年度1月31日前提请领导小组审议。市区建设用地年度供应计划实行总规模控制，原则上不得突破，确需调整的，由领导小组研究确定。

（五）出让地块审核。各区政府（管委会）和国有土地储备中心根据建设用地年度供应计划，申报出让地块。市国土局依据土地利用总体规划、建设用地供应计划、拟出让地块现状条件、土地市场状况等，综合审查申报地块出让的可行性。

（六）综合设定出让条件。市国土局会同市规划局、城建局、住房局和地块所在地区政府（管委会）等部门和单位，依据市区城市总体规划、控制性详细规划、相关专项规划和节约集约用地要求，科学合理设置土地出让条件，明确出让地块空间范围、用途（复合用途比例）、容积率、建筑密度、绿地率等规划条件及保障性住房、装配式建筑等相关要求，工业用地还需明确产业准入、环境保护、投资强度等指标要求，综合其他需明确的出让条件，形成地块出让方案。

（七）开展地价会审。市国土局委托两家以上经公开招标选择的土地评估机构，按照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范评估出让地块土地价格，评估结果由市国土局组织集体会审。其中，经营性用地地价会审由地块所在地区政府（管委会），市规划、住房、环保等部门参加；工业用地地价由所在地区政府（管委会），市经信、环保等部门参加。地价会审结果经市国土部门主要负责人签字确认后，连同地块出让方案报领导小组会议备查。地价会审的具体办法由市国土局另行制定。

（八）集体决策。地块出让方案报领导小组副组长初审后，由领导小组组长审定。其中，经营性用地的出让及收储方案由组长或组长委托分管国土工作的副组长主持召开领导小组会议研究，审查意见由组长审定、签发；其他用地（含工业项目）出让方案由组长委托分管国土工作的副组长主持召开领导小组会议研究，审查意见由主持会议的副组长审定、签发。

（九）批后实施。地块出让方案经领导小组审定后，市国土局依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（省政府令第11号）等相关规定组织实施。

三、加强土地出让监督管理

（十）明确供应方式。除国家和省、市相关规定可采取划拨方式、协议方式供地的项目用地外，其他工业和商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类用地必须实行招标拍卖挂牌公开出让。改变土地用途的原则上应收回土地使用权，重新按规定程序出让或者由市国有土地储备中心进行收储。利用存量工业用地发展新产业新业态的，按照《省政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号）有关规定执行。

（十一）坚持“净地”出让。市国土局、各区政府（管委会）、国有土地储备中心等单位应当严格落实“净地”出让要求，拟出让地块必须为土地权利清晰、征收（拆迁）安置补偿全部到位、没有法律经济纠纷、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。未达到“净地”出让条件的，原则上不得出让；确需保留建构筑物的，应由规划、住房等部门出具保留建构筑物的意见，明确纳入出让范围和计算容积率的方式，并在国有建设用地使用权出让方案中进行详细说明，经报领导小组审定后实施。

（十二）禁止违规设定竞买条件。除工业项目用地可以设定产业类型、投资强度、环境保护等准入条件外，商业、娱乐、旅游、商品住宅等经营性用地均不得设定具有排他性、唯一性或为竞买人量身定做等影响公平公正竞争和造成单一竞买人投标竞买的限制条件。

（十三）严格执行土地出让条件。土地出让条件一经确立，原则上不得调整，确需调整土地用途及其比例、容积率等条件的，必须符合法律法规和政策规定，重新报领导小组审定后实施。要加强对购买住房用地资金来源、企业资金实力和信用等情况进行审查，严控加杠杆行为。

（十四）控制零星地块出让。依据市委市政府《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》(连发〔2016〕53号)文件精神，市区旧城改造中10亩以下且不能与周边整体开发的地块，原则上不予出让，作为城市公共设施建设用地或公园绿地建设。积极引导市区（不含赣榆区）工业项目进驻国家级、省级工业园区，赣榆区工业项目应进入省级工业园区或工业集中区，工业园区外原则上不再供应工业用地；工业用地规模低于2公顷（30亩，含）或投资不足3000万元的工业项目原则上不得在省级（含）以上开发园区单独供地。

（十五）加强经营性用地开发管控。各区政府（管委会）和国有土地储备中心要加大土地招商力度，拟出让的经营性用地原则上至少明确1个竞买意向主体，确保地块交易成功。土地出让条件应明确用地项目开竣工时间、投资达标运营要求、保障措施和投资违约责任，其中投资达标运营要求、保障措施和投资违约责任由地块所在地区政府（管委会）、国有土地储备中心提出并具体实施。

（十六）建立工业项目准入综合评估机制。市区（不含赣榆区）省级以上工业园区以外，原则上不再新增工业项目。各省级以上园区要建立工业项目准入综合评估机制，在产业类型、投资规模、税收产出、资源消耗、环境保护、技术创新等方面对工业项目严格要求。经综合评估符合准入标准的，根据项目具体情况确定约束性土地使用条件，报经领导小组审议后，在有偿使用合同和履约监管协议书中予以明确。

（十七）严格土地估价行为。加强对土地估价机构监管，对在土地估价过程出现违反土地估价技术规程、恶意串通、出具虚假失实评估报告等违反行业规定和违法违规行为的地价评估机构和从业人员，依法实施警告、责令停业、没收违法所得、罚款等行政处罚，并计入诚信档案；构成犯罪的，依法追究刑事责任。政府机关及其工作人员干扰、影响土地评估机构客观、公正评估的，一经查实，严肃追究责任。

（十八）规范土地出让金征缴。市区土地公开出让原则上实行全部净地、全额保证金、全部网上交易的“三全模式”。部分项目经市政府批准，竞买保证金可以适当下调，但原则上不得低于挂牌价的50%。

（十九）加强土地出让金管理和审计监督。土地使用权出让收支全额纳入政府性基金预算，实行“收支两条线管理”。严禁以任何形式减免土地出让金，严禁按照土地出让价款缴纳比例分期供地。建立土地出让金审计监督制度，对土地出让金征缴管理、成本结算、资金运转流程、资金使用等方面开展年度审计监督。

（二十）规范土地出让合同。土地出让合同必须约定规划条件、土地使用条件、土地出让价款缴纳要求、违约责任等内容。其中，经营性用地应当重点约定开竣工时间、土地出让金缴纳、配套设施建设、违约责任等内容；工业用地应当重点约定投资强度、项目竣工时间、土地转让条件、违约责任等内容。

（二十一）实行工业用地履约监管协议书制度。实行工业用地“双合同”管理，工业用地出让（或租赁）后，由各区政府（管委会）或者其指定机构与受让单位签订履约监管协议书，明确产业项目行业门类、投资、产出、税收等要求，并将履约监管协议书作为工业用地出让（租赁）合同的附件予以管理。各区政府（管委会）要制定产业用地履约监管协议书执行情况考核办法。

四、加强土地储备工作

（二十二）实行土地统一收储。建立由领导小组统一领导、统筹负责，市国土局具体组织，市国有土地储备中心具体实施的统一储备制度，以“一个池子蓄水、一个龙头出水”的方式进行土地储备与出让工作。要严格土地收储计划、前期开发整理、入库标准、储备地块管理和资产资金管理。市国有土地储备中心负责编制土地储备规划、年度土地储备计划、年度开发计划、储备资金使用计划，严格按计划开展收储工作，同时进一步提高土地储备成本意识，会同市财政部门做好年度土地储备资金筹措工作，积极扩大土地专项债券发行规模，用好土地储备收益基金及其它可用财政资金。各项年度计划要在上一年度年底前编制完成，并做好土地储备五年规划的修编工作，及时上报领导小组审议实施。

（二十三）规范储备业务标准。制定市区土地收储、入库等标准，推动储备工作规范化。市国有土地储备中心联合各有关部门，对储备土地开展地质灾害、土壤及地下水污染等方面的评估工作，对储备土地存在的隐患进行排查和预防，保障储备土地安全。

（二十四）加强储备土地的入库管理。市国有土地储备中心作为收储地块具体实施主体，要加强与被收储人和征收部门联系，对收储项目开展深入调研，根据收储成本、规划用途、未来收益等情况，合理制定收储方案上报领导小组审议。提高土地收储效率和力度，不断加快收储项目入库，充实土地储备库，为政府对土地市场的调控提供强有力的保障。

五、严格批后跟踪管理

（二十五）强化履约管理。各区政府（管委会）和相关单位应当做好土地交付前各项准备工作，防止因工作不到位造成违约；对开发企业延期缴纳土地出让金、未按时开竣工、工业用地未达到投资强度等违反出让合同约定的，要依约追究违约责任。

（二十六）加强土地利用监管。市国土局要按照土地出让合同约定的建设条件，对已供应土地开工建设、实施进度、竣工验收等开发利用情况加大巡查力度和日常监管，促进土地及时开发利用。构成土地闲置的，依法开展闲置土地调查和处置工作。因企业自身原因，超过合同约定动工开发期限满一年的，足额征缴土地闲置费；满两年的，依法依规予以收回。

（二十七）落实工作责任。各区政府（管委会）是土地资源保护和开发利用的责任主体，要加强工作组织领导和统筹协调，规范辖区土地市场，正确引导社会预期，不断提升城市品质。市国土局作为业务主管部门，要会同领导小组成员单位，按照职能分工严格执行土地出让与储备有关法律法规和政策规定，提高土地节约集约利用水平和产出效益。

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2018年10月29日