《关于提升社区物业服务水平促进物业管理行业健康发展的意见》政策解读

一、《意见》出台的必要性

一是《意见》的制定，是贯彻中央和省政府社区治理要求的迫切需求。中央、省政府相继出台了关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见，省委省政府已将各地市配套性政策的制定纳入省委省政府对市级工作的考核，2018年省委对我市改革专项督察时亦指出我市未以市委或市政府名义出台加强社区物业管理的文件，本年度省委还将进行督查回头看，我局根据实际情况起草了《意见》，既是我市物业管理工作的需要，也是完成考核任务的需要。

二是《意见》的制定，是补充我市市级层面物业政策空白的有效途径。自2013年《江苏省物业管理条例》，我市13个地级市中，除我市外，其他各市均以人大立法或政府规章形式出台物业管理方面条例或办法，我市2008年以原房产局名义出台的《连云港市物业管理实施细则》、2011年以市政府名义出台的《关于进一步加强物业管理工作的意见》与之后颁布的上位法部分内容不相适应，已报请废止。目前，我市已无由市委或市政府名义出台的相关物业行业管理政策，该《意见》的出台，可有效填补当前我市物业管理行业的政策空白。

三是《意见》的制定，是推进我市物业管理齐抓共管共治的必然要求。根据《江苏省物业管理条例》要求，物业管理工作需要切实实现属地管理，条块结合，以块为主，各部门齐抓共管，共治共建。但因体制机制的问题，属地管理力度仍然不够，基层人员仍然配备不足，部分职能部门依然不愿进驻小区进行执法，导致小区内违法违规问题业主投诉不断，物业服务企业因不具有强制执法权难以有效遏制，业主普遍将种种不满归责于物业企业并以此为由拒交物业服务费，造成了小区物管企业与业主之间互不信任并形成恶性循环。《意见》的出台，将厘清条块各部门管理职责尤其是相关职能部门执法职责，必然对推进全市物业管理工作起到重要作用。

四是《意见》的制定，是解决当前我市物业管理突出矛盾的重要手段。当前，涉及到住宅小区内停车矛盾、消防电梯等安全问题、收费质价不符问题、开发企业遗留配套问题、违规装修等问题因无上级政策支撑，问题多发频发，严重影响广大市民的幸福感、获得感。《意见》坚持问题导向，参考外市经验做法并结合我市实际，对物业管理中的矛盾有针对性的提出了解决办法，下一步将同步出台相关配套制度，对解决今后物业管理中的突出矛盾提供了重要抓手。

二、起草《意见》的主要依据

1.2013年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》

2.2017年6月12日印发的《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）

3.2017年8月25日印发的《江苏省政府办公厅关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见》（苏政办发〔2017〕117号）

4.2017年11月4日市委市政府发布的《关于加强城市社区治理与服务的实施意见》

三、《意见》的主要内容

《意见》由指导思想、基本原则、工作措施、保障措施四大方面组成，其核心为工作措施，由5大项27条工作举措组成，从加强党建领导、完善体制机制、提升服务质量、解决突出问题，加大扶持力度方面，对提升全市物业服务水平提出有针对性、有导向性举措。

一是突出党建领导引领提升作用。强调了物业行业中党的领导性、指导性、引领性作用，这也是目前基层治理的重要方法和有效途径。《意见》提出推进物业企业和业委会党组织全覆盖、新组建和改选业委会成员中党员比例不低于50%、发挥物业行业党组织问题调处化解作用、完善物业企业和社区党员交叉任职模式等措施，切实推进将物业行业党建工作落在点上、落在实处。

二是完善物业行业体制机制建设。着力构建条块结合、以块为主，部门齐抓、综合治理的物业管理新局面。重点阐述由各级政府将物业管理工作纳入对下级政府目标管理和绩效考核；各县区物业管理主管部门重点做好“五备案一查处”工作，督促物业企业做好“五公开一规范”工作；各相关职能部门执法职责、执法人、执法电话在小区内公示，推进执法进小区工作；街道办事处配齐物业专职管理人员，落实属地管理责任。

三是全面提升全市物业服务水平。本《意见》除日常已由物业管理行政主管部门实施的常规性管理提升举措以外，创新性地提出了对物业企业公共收支进行年度审计、推动并规范第三方评估机构建立，指导第三方机构对物业服务企业服务质量进行评估、对业主满意度进行年度测评、测算物业服务成本等，另外还对物业企业履约保证金的规范使用、专业设施由专业机构维保、恶意拖欠物业费的惩戒、物业行业从业人员职业资格管理等方面工作提出了针对性强、可操作性的政策，对中长期物业服务质量的提升有较强的促进作用。

四是着力解决物业管理突出矛盾。重点解决物业服务质价不符、车位长租待售、老旧小区车位不足、开发企业遗留房屋质量问题久拖不决、业委会权力集中失管、物业维修资金申请使用难、违规装饰装修多发频发等问题。其中，创新性地提出建立商品房质保金退还查验制度、第三方机构对物业企业退出前服务质量测评制度、人防车位租金集中管理和透明使用制度、物业维修资金应急使用清单等要求，对解决中长期物业管理矛盾有较强的指导意义。

五是加大物业管理资金扶持力度。建立对低收入人群、物业服务费用补贴政策，完成老旧小区引入物业早期的过渡性管理，引导老旧小区逐步迈入专业化、长效化管理进程，该项意见是为贯彻落实国务院对老旧小区大部制改造后长效管理的重点举措。建立对获得省级、市级以上荣誉称号物业企业表彰奖励政策，旨在贯彻落实《江苏省物物业管理条例》规定，建立常态化、长效化激励制度。

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