《关于进一步规范市区房地产市场管理的若干意见》解读

8月10日，市政府办公室印发了《关于进一步规范市区房地产市场管理的若干意见》，建立了各部门联动监管联合惩戒新机制，这是我市房地产市场管理的一项重要工作。下面就《意见》的起草背景和主要内容解读如下：

一、关于文件起草的背景

近年来，我市房地产市场总体平稳健康发展，房地产业在促进经济社会发展、解决群众住有所居、住有宜居等方面发挥重要作用。与此同时，少数问题楼盘的出现，严重侵害了购房消费者的合法权益，影响社会和谐稳定大局。如何进一步从源头上整治和规范房地产市场秩序、有效处置既有问题楼盘、切实防范房地产社会矛盾发生显得尤为迫切。

二、主要内容

《意见》主要包括“总体要求、工作任务、责任分工、工作要求”等四个部分：

（一）总体要求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，围绕“高质发展、后发先至”主题主线，强化房地产开发项目事前事中事后全过程动态监管和部门间信息共享联动。按照“谁审批、谁负责，谁主管、谁监管，谁行权、谁担责”原则，建立完善“简政放权”后市、区两级协调联动机制。落实“属地管理、依法处置、协同配合”要求，有效处置既有问题楼盘，防止发生新的问题楼盘。

（二）工作任务。主要分为六个方面：

一是规划控制管理。主要包括，住房发展五年规划、项目开发计划、三年棚户区改造安置房建设等房地产发展规划计划编制，安置房规划选址，居住区外及小区内公共设施“两个配套”的规划，以及规划批后巡查监管特别是对违反规划及违法乱搭乱建行为查处等方面的工作要求。

二是土地市场管理。主要包括，严把住宅类用地竞买准入关，企业购地只能用自有资金，加强对住房用地购地资金来源、企业资金实力和信用等情况的审查；明确了被列入“联合惩戒对象”的开发企业等2种情况禁止进入住宅类用地“招拍挂”市场；探索“限房价、竞地价”模式，防止地价推涨房价；合理确定住宅类用地的挂牌起始价、最高限价；加大保障性住房和安置房用地供应力度；合理确定商品房开发项目中建设和配建保障性住房规模，增加保障性住房多样化供给；加大住宅类用地批后监管力度，对闲置土地处置进行了明确规定；另外还包括不动产登记改革方面的具体要求。

三是开发建设管理。主要包括，房地产开发企业市场准入、企业信用管理、水电气部门履约等项目开发建设过程管理；加强各方责任主体质量的安全监管，对相关责任落实不到位的企业限制参加工程招投标，并依法予以处罚；工程竣工综合备案及验收交付管理；督促开发企业在合同约定期限内向买受人交付法律手续齐全、工程质量合格、配套设施完善的商品房；推广成品住宅，大力发展装配式住宅工程；完善城市基础设施和公共服务配套设施建设，加快教育、医疗、商业等资源配置，提高生活便利度，推动区域滞销楼盘尽快形成有效供给。

四是房地产市场监管。主要包括，加强商品住宅预售管理，加大对达到预售许可条件故意不申请企业的惩处力度；根据预售风险排查评估情况，适度提升预售许可工程形象进度要求，采取相应的预售风险防控措施；对潜在风险较大的项目，探索现房销售模式；对成品住房开发作出明确规定，在取得预（销）售许可之前建造完成实体装修样板房，成品住房交房标准不得低于样板房装修标准；在开发企业经营行为信用评价和结果运用方面，按开发企业信用等级对商品房项目申请预售许可形象进度条件上作出具体规定，实施差别化激励和惩戒；房地产市场监管方面，强化预售资金分类监管，防止因资金监管不到位而引发新的问题楼盘；推进“四价合一”（存量房成交价、网签备案价、贷款评估价、纳税申报价）的二手房交易监管新模式；建立政府主导的住房租赁监管服务平台，组建国有房屋租赁投资服务公司；推广使用新版商品房、存量房买卖合同、房屋租赁合同，切实保障买卖双方的合法权益；对意向购房人群超过准售房源50%的采取公开摇号的方式公平公正确定购房人；另外，“双随机一公开”、征收安置房预售监管、地下人防工程等方面都有明确要求。

五是商品住宅价格管理。主要包括，商品房销售价格备案、对重点区域和重点楼盘价格备案进行行政指导，实现商品房价格日常巡查全覆盖，加大对违反商品房销售“一价清”制度责任主体的打击力度；以及完善房价调控目标和调控方式方面的4项具体举措，切实维护商品房价格水平总体稳定。

六是问题楼盘处置化解和防范。主要包括，开展问题楼盘矛盾化解工作，切实发挥破产方式在保护购房人优先受偿权、厘清债权债务关系等方面的重要作用，更多关注涉及期房业主、拆迁安置户、农民工等特殊主体的合法权益保障；建立专题会商等问题楼盘处置综合工作机制，各部门按分工协同推进；对不能履职尽责的责任主体加大督办和警示力度，因履职不到位而导致集访、重访等重大不良影响的，将严肃问责。

（三）责任分工。明确了区政府（管委会）及15个党委或政府部门在房地产市场管理方面的职责和任务。

（四）工作要求。一是着力构建共抓共管格局。切实发挥市房地产调控发展领导小组、房地产社会矛盾处置工作协调小组职能作用，研究解决行业管理和发展中出现的较大问题、问题楼盘处置化解等工作；二是强化合同履约过程监管。加快推进“放管服”和行政审批制度改革。加大对市场主体合同履约的监督和检查力度，对发现的违法违规违约行为要及时处理；三是健全诚信评价管理体系。建立涉房部门信息共享平台，推动房地产行业守信联合激励和失信联合惩戒，加强诚信评价结果运用，将其作为土地供应、规划审批、项目预售、企业资质调整的参考依据；四是始终保持高压严打态势。把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重，对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切。

关联阅读：《市政府办公室关于印发进一步规范市区房地产市场管理若干意见的通知》