《连云港市市区商品房预售资金监管办法》政策解读
一、修订目的
为加强市区商品房预售资金监督管理，规范商品房预售资金的使用，根据住建部《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）要求，保障房地产项目竣工交付，维护房地产市场交易秩序，预防和减少房地产交易风险，保障购房人合法权益，促进房地产业健康发展，市住建局起草了《连云港市市区商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）。
二、修订依据
（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（二）住建部《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）
（三）住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）
（四）住建部、国家工商总局2014年新版的《商品房买卖合同（预售）》示范文本
（五）住建部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）
（六）最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）
三、修订内容
《办法》共二十一条，修订的主要内容是：
（一）增加政策依据。第一条将住建部《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）（以下简称《意见》）增加为政策依据。
（二）细化监管范围。第二条进一步明确了监管范围：本市市区行政区域内取得商品房预售许可的项目（不包括保障性住房项目），其预售资金的缴存、使用和监督管理适用本办法。根据《意见》第三条修订为：本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人支付的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款。
（三）明确监管原则。第三条根据《意见》要求完善了监管原则：商品房预售资金监管遵循全程监管、专户专存、专款专用、部门协作的原则。
（四）调整监管机构名称。由于机构整合，职能调整，第四条连云港市住房保障和房产管理局修订为连云港市住房和城乡建设局。中国银行业监督管理委员会连云港监管分局修订为中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局。
（五）完善监管部门职责。第四条根据《意见》第九条修订为：连云港市住房和城乡建设局负责市区商品房预售资金综合管理、协调工作。中国人民银行连云港市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
（六）完善了商业银行网络系统对接需求。第五条根据《意见》第八条修订为：商业银行网络系统需实现房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。
（七）明确监管银行的确认方式。第六条根据《意见》第一条修订为：连云港市住房和城乡建设局会同中国人民银行连云港市中心支行、中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定从事商品房预售资金监管业务的商业银行，中标的商业银行，应当通过连云港市住房和城乡建设局门户网站予以公示。
（八）明确了开发企业签订三方协议及开设监管账户的要求。第七条根据《意见》第二条修订为：监管三方协议明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以体现。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及连云港市住房和城乡建设局门户网站进行公示。
（九）强调了购房人缴交的预售资金应全额纳入监管的要求。
第八条根据《意见》第三条：将房价款直接存入商业银行专用账户修订为将购房款全部直接存入监管银行监管账户。将购房人办理商业或者公积金按揭贷款的，贷款银行应当将购房人的贷款直接转入商品房预售资金专用账户修订为：购房人申请按揭贷款的，商业银行或者住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接存入监管账户。
（十）明确了重点监管资金额度。第九条根据《意见》第三条、第四条规定修订为：监管机构对监管账户中确保项目竣工交付所必需的建筑材料、设备和施工进度款、配套设施建设等费用的资金额度进行重点监管（以下简称“重点监管资金额度”）。
（十一）调整了重点监管资金标准的规定。第九条根据《意见》第三条修订为：重点监管资金标准由监管机构根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素综合测定并适时调整公布。
（十二）明确了重点监管资金的使用要求。第九条根据《意见》第四条修订为：重点监管额度内的资金应当专款专用，必须用于有关的工程建设。重点监管额度内的资金，在商品房完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。
（十三）调整了重点监管资金拨付节点。第十条根据《意见》第五条要求，参考省内城市重点监管资金拨付节点设定标准，修订重点监管资金拨付节点。将重点监管资金必须达到规定额度后房地产开发企业方可申请使用修订为：重点监管额度内资金应按照工程建设进度予以拨付。将单位工程主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%修订为55%。将单位工程竣工验收的，累计使用资金额度不超过重点监管资金的80%修订为：单位工程完成外立面施工的，累计使用资金额度不超过重点监管资金的70%。将监管项目可以办理初始登记的，累计使用资金额度不超过重点监管资金的95%修订为：单位工程竣工验收备案的，累计使用资金额度不得超过重点监管资金的95%。将房地产开发企业缴纳商品房售后质量保证金后，全额拨付监管项目的剩余监管资金修订为：单位工程完成不动产首次登记并办理监管终止手续后，全额拨付剩余监管资金。
（十四）缩减申请拨付重点监管资金核实时限。第十一条“3个工作日内审核完毕”修订为“2个工作日内核实完毕”。
（十五）进一步优化终止监管流程，调整解除商品房预售资金监管的条件。第十三条根据《意见》第七条修订为：房地产开发企业预售项目完成不动产首次登记，提供商品房售后质量保修金缴纳凭证等证明后，经监管机构核实同意可解除预售资金监管。
（十六）调整了开发企业的违规行为认定。第十四条根据《意见》第三条要求，将（一）未按规定及时将购房人首付款转入专用账户的修订为：预售资金未按时、足额存入监管账户；将（二）按揭贷款在按揭抵押手续办结之日起15日内没有转入专用账户的
（银行未放款的情况除外）修订为：在办理按揭抵押手续时未将
放款账户设定为监管账户的。
（十七）取消了对开发企业审计的规定。删除原办法第十六条，取消了监管机构聘请专业机构对开发企业商品房预售资金的缴存、使用情况进行审计的规定。
（十八）完善监管银行管理机制。办法第十五条根据《意见》第五、第六、第九条修订为：监管银行应当严格按照预售资金监管三方协议做好监管账户管理工作，有下列行为的，监管机构通知监管银行立即整改，对拒不整改或者整改不符合要求的，监管机构应当及时报告连云港市住房和城乡建设局，同时通报中国人民银行连云港市中心支行、中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局，停止签订新的监管协议，造成损失的，承担相应的赔偿责任。
（一）未按规定将预售资金及时、全额存入监管账户的；
（二）未按规定及时入账、及时拨付商品房预售资金的；
（三）擅自拨付、挪用、扣划商品房预售资金的；
（四）未按规定及时、完整反馈放款信息的；
（五）其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。
（十九）增加法院保全、执行商品房预售资金的规定。第十九条根据《意见》第九修订为：人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行。
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