《连云港市市区商住用地规划建设监督管理办法》政策解读
一、制定背景
近年来因商业建筑市场需求降低、开发建设单位对商业用地开发意愿不强等因素，我市挂牌出让的商住用地在开发过程中存在未建设商服项目的情况，造成商服设施不能与住宅相匹配、人民便利生活需求不能被满足的矛盾。目前国家和江苏省尚未对商住用地规划建设出台相应的监管办法，为确保商服项目按标准规划设计、与住宅同步建设及交付使用，提高人民群众生活幸福感，打造宜居生活环境，市自然资源和规划局牵头起草了《连云港市市区商住用地规划建设监督管理办法》（以下简称《办法》），为商住用地规划建设监督管理提供重要的制度保障。
二、制定依据
《办法》的制定主要依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规以及《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》《省政府办公厅转发省商务厅等部门关于完善商业网点规划管理指导意见的通知》等上级规范性文件，学习借鉴了北京市海淀区、上海、南京等地的管理经验，结合本市实际而制定。
三、制定过程
市自然资源和规划局起草小组广泛收集分析了与商住用地规划建设监督管理相关的文献资料，通过考察调研、召开座谈会等多种方式，重点了解城乡规划、土地管理等相关部门对《办法》起草的意见和建议，梳理起草重点和难点问题，在此基础上形成《办法》初稿。通过召开专家论证会、书面征求意见、网络征求意见等多种形式，广泛征求了各县区人民政府、功能板块管委会、市级相关部门、局相关处室以及社会各界意见建议。根据反馈意见对《办法》作了进一步修改和完善，经风险评估、合法性审查等程序，形成《办法》审议稿，最终通过市政府常务会审议。
四、主要内容
《办法》共20条，主要对适用范围和相关定义、相关部门职责、建设单位义务、商服项目建设、监督检查、法律责任等事项进行了规定。
（一）明确了适用范围和相关定义
《办法》明确适用范围为：本市市区范围内（不含赣榆区）新出让的商住用地的规划、建设、监督和管理活动；商住用地是指以挂牌方式出让的，在一个规划条件中明确的同时具备商服用地和城镇住宅用地性质的同一宗土地。
（二）明确相关部门职责、建设单位义务
《办法》明确了区人民政府（功能板块管委会）建立健全本行政区域内商住用地管理体制机制，履行属地监管责任，督促建设单位履行商服项目建设义务；自然资源和规划、住房和城乡建设、商务、发展和改革、城市管理、市场监管等部门应当按照各自职责，加强协调配合，建立健全建设项目信息共享机制，共同做好商住用地监督管理工作；建设单位应当依据规划条件在商住用地规划方案中明确商服用地的位置、功能、建筑规模等内容，并按照规划要求、土地出让协议、投资监管协议等进行商服项目建设，并支持和配合自然资源和规划、城市管理等执法部门对土地、规划等依法实施的监督检查。
（三）明确商服项目建设相关要求
《办法》明确了商服项目原则上应当与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付，延期开工的建设单位按照约定承担相应责任。商服项目与住宅项目不能同步建设的，由双方在土地出让协议中约定商服项目与住宅项目建设比例，确保与住宅项目同步验收、同步交付使用。商服项目建设不符合规划条件和规划许可的，建设单位应当按照规划条件、规划许可和约定建设商服项目。商服项目建设不符合规划条件和规划许可的，自然资源和规划部门不得通过规划核实；建设单位不得组织竣工验收；住房和城乡建设部门不予办理竣工验收备案手续；不动产登记部门不予办理不动产登记手续。未按照约定建设商服项目的，依法承担违约责任。
（四）明确监督检查及惩处措施
《办法》自然资源和规划部门应当会同住房和城乡建设、商务、城市管理等有关部门加强对商住用地供应交易和供后开发利用的监管，建立信用监管、动态巡查等机制，对建设用地市场重大失信行为依法实施惩戒，并依法公开相关信息。市场监管部门依法查处房地产虚假广告、不正当竞争、利用格式条款侵害消费者权益等违法违规行为。
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