《连云港市区“房地一体”农村不动产登记历史遗留问题处理意见》政策解读

2020年11月30日，市政府办出台了《连云港市区“房地一体”农村不动产登记历史遗留问题处理意见》（连政办发〔2020〕77 号）（以下简称《处理意见》），《处理意见》是我市解决连云港市区农村“房地一体”宅基地和集体建设用地等农村不动产确权登记工作历史遗留问题的主要依据。现就《处理意见》出台的编制背景、编制过程、主要内容等方面解读如下：

一、编制背景

农村不动产确权登记工作是国家全面建立和实施不动产统一登记制度的重要内容，是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础。2019年、2020年中央一号文件要求，推进宅基地使用权确权登记颁证。2020年省委一号文件均要求，基本完成农村房地一体的不动产权籍调查，农村宅基地和集体建设用地使用权登记颁证率90%以上。

根据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部 关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《自然资源部关于加快宅基地使用权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）等文件要求，本次“房地一体”农村不动产登记采取“总登记”的形式，由自然资源主管部门会同县（区）、乡镇（街道）、村委会，组织群众以行政村为单位，统一申请登记，实现批量受理、集中办证。本着“尊重历史、面对现实、依法依规、实事求是、为民利民”的原则，编制了该《处理意见》，进一步加快推进全市“房地一体”农村不动产登记发证工作。

二、编制过程

2020上半年，成立了工作专班研究起草我市市区“房地一体”农村不动产登记历史遗留问题处理意见。一是认真开展调查研究。深入基层调研，摸清实际情况，并结合省内试点地区的成熟做法，形成《处理意见》初稿；二是广泛征求意见。多次组织相关部门研究讨论，先后四次征求各区政府、管委会及市级相关部门的建议和意见，进一步提高《处理意见》的针对性和可操作性；三是开展合法性审查。市司法局对具体条款进行合法性审查，经进一步修改完善后形成《处理意见》。

三、主要内容及特点

（一）主要内容。《处理意见》从确权登记的登记范围、登记主体、登记面积、分阶段处理原则、不予登记的情形等五个方面，提出处理历史遗留问题的具体政策和意见。

第一部分“登记范围”，为市区（不含赣榆区）集体土地范围内符合总登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性的建（构）筑物。

第二部分“登记主体”，规定了农民集体成员申请宅基地使用权及房屋所有权登记以户为单位；家庭成员作为不动产共有人的，应登记在不动产登记簿中。非本农民集体成员符合四类情形的，也可以登记发证，但要在不动产登记簿和产权证书附记栏中标注“该权利人为本集体原成员住宅的合法继承人”或“该权利人为非本农民集体成员”。对集体建设用地使用权及建（构）筑物所有权的确权登记，明确了三类可登记主体。

第三部分“确权登记的面积”，市区宅基地使用权标准面积为135平方米，建筑物占地面积不得超过宅基地面积的70%，历史上已经确权登记过的按实际登记面积认定。对超标建设且总建筑面积低于300平方米的，只登记合法部分的面积，超标面积在登记簿和证书附记栏中注明。

第四部分“分阶段处理原则”，针对未履行批准手续的占地建房行为，按照相关法律法规颁布施行的时间，划分不同阶段，分类通过区、镇街、村委、村组等多级确认的形式，补办相关手续和权属来源材料，使其符合不动产确权登记颁证的条件。

第五部分“不予确权登记的情形”，规定了“有权属纠纷”、“小产权房”、“非农业户口居民、非本农民集体成员在农村购置宅基地及房屋的”、“非法占用耕地”等12类情形不予登记。

（二）主要特点。一是细化了“一户多宅”原则中“户”的认定对象，完善了家庭成员作为不动产共有人的登记规定，对非本农民集体成员取得宅基地能不能登记，提出了具体规定。二是针对大量超面积占地建房的情况，规定了市区宅基地及房屋建设的合法标准面积，以及按历史阶段区别对待超标面积的政策。三是对未经审批占地建房的行为，提出按历史阶段分别处理的政策，并明确规定不予确权登记的12类情形。

（三）其他说明。为了与市区现有的拆迁补偿政策相衔接，考虑到多层大面积建筑的工程质量安全因素，《处理意见》未将两层以上以及建筑面积300平方米以上的农房列入本次登记的范围。这也是其他地区的普遍做法。

关联阅读：市政府办公室关于印发连云港市区“房地一体”农村不动产登记历史遗留问题处理意见的通知