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最高法院：商品房预售资金账户能否被强制执行?

时间：2018-03-19 11:03:42 来源：市住房和城乡建设局阅读次数：

【最高人民法院】

建设工程进度款属用于支付建设工程施工企业的专款，债权人申请从商品房预售资金监管账户中执行该部分存款的，法院不予支持

裁判要旨：

商品房预售资金应用于工程施工建设以支付工程款，其他债权人申请自商品房预售资金监管账户中执行工程进度款的请求，人民法院不予支持。

案情介绍：

一、南通八建集团有限公司（下称“南通八建公司”）与青岛国隆昌盛投资置业有限公司（下称“国隆置业公司”）因建设工程施工合同纠纷，经青岛中院调解书确认，国隆置业公司应支付南通八建公司工程进度款7300万元。

二、青岛海宜林投资控股有限公司（下称“海宜林公司”）与国隆置业公司等借款合同纠纷一案，山东高院作出民事判决，判令：国隆置业公司支付海宜林公司借款本金计20830万元及违约金。案件审理期间，山东高院作出（2014）鲁商初字第41－4号民事裁定，冻结国隆置业公司在中国银行青岛山东路支行20×××93账户（下称“案涉账户”）存款2亿元。判决生效后，因债务人未履行义务，海宜林公司向山东高院申请强制执行。

三、另查，资金监管中心、国隆置业公司、中国银行青岛山东路支行于2013年7月22日签订了监管协议，就商品房预售资金的收存、拨付、使用等事项进行了约定。2015年9月8日，资金监管中心向山东高院出具《关于对预售资金监管账户的说明》称，监管账号为：20×××93。在未取得房屋前，商品房预售资金在法律上的所有权应归属于购房者，而不属于开发商。

四、2016年2月29日，南通八建公司向山东高院提出异议，认为上述银行账户是居民购买政府限价房的公积金专用账户，该账户资金是用于支付建设工程施工企业的专款，不能用于清偿国隆置业公司的债务。故请求：解除对国隆置业公司案涉账户存款的冻结。

五、山东高院审查认为，法院有权冻结、划拨登记在被执行人国隆置业公司名下的银行存款，故作出（2016）鲁执异7号执行裁定（下称“鲁7号裁定”），驳回南通八建公司的异议请求。

六、南通八建公司不服山东高院裁定，向最高法院申请复议，请求撤销鲁7号裁定。最高法院认为，案涉工程进度款属于工程款，工程进度款不能为其他债权人从商品房预售资金监管账户中执行，南通八建公司的复议请求成立，故裁定：撤销鲁7号裁定。

裁判要点及思路：

工程进度款是发包人根据建设工程形象进度的不同阶段，按照承包人完成的工程量，支付给承包人的工程价款，是工程项目竣工结算前发包人工程投资支付的最主要方式。

本案中，南通八建公司系昌盛花园二期工程施工企业，根据青岛中院（2015）青民一初字第12号民事调解书确认‘南通八建公司收到上述工程款后只能用于本工程项目，不得挪作他用’等内容，可以认定调解书所涉工程进度款属于案涉工程的工程款范围。该工程进度款用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《房地产管理法》“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定。故工程承包商南通八建公司请求解除对该监管账户内工程进度款的冻结，符合法律规定。

实务要点总结：

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人面对以银行存款为执行措施的对象时，应注意明确该存款性质能否被执行。结合最高法院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中提出各地应制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。

因商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。所以，在2013年2月26日，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》其中第五项关于加强市场监管和预期管理中明确规定，“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。”明确商品房预售资金应该专款专用，即《城市房地产管理办法》第四十五条中“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

二、申请执行人对债务人商品房预售资金监管账户内存款申请执行措施时，遇到案外人主张排除执行措施的权益的，应证明该账户内存款不属于法律规定不能执行的范围。（请参看本文延伸阅读中关于法院不能执行存款账户类型的汇总）

相关法律：

《民事诉讼法》

第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理:

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）

各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。

《城市房地产管理法》

第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

以下为该案在最高人民法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“建设工程进度款属用于支付建设工程施工企业的专款，债权人申请从商品房预售资金监管账户中执行该部分存款的，法院不予支持”的详细论述和分析。

本院认为：“工程进度款是发包人根据建设工程形象进度的不同阶段，按照承包人完成的工程量，支付给承包人的工程价款，是工程项目竣工结算前发包人工程投资支付的最主要方式。本案中，南通八建公司系昌盛花园二期工程施工企业，根据青岛中院（2015）青民一初字第12号民事调解书确认的关于‘南通八建公司收到上述工程款后只能用于本工程项目，不得挪作他用；南通八建公司收到上述款项后继续将合同约定的涉案工程未完工部分施工完毕，国隆置业公司应按合同约定继续支付工程进度款’等内容，可以认定调解书所涉工程进度款属案涉工程的工程款范围。

关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行问题。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于‘商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设’的规定和上述国务院通知精神。综上，南通八建公司的复议理由成立。”

案件来源：

最高人民法院：《青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行裁定书》【（2016）最高法执复33号】